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2023年10月25日

住宅ローン控除(減税)とは?申告に必要な書類や条件をわかりやすく解説

住宅ローン控除(減税)とは?申告に必要な書類や条件をわかりやすく解説

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでマイホームを購入する際に減税できる制度です。利用するには条件を満たす必要があります。また、利用できる期間が決まっているので注意が必要です。
税負担を軽減したい場合は、マイホームを購入する前に制度の仕組みや条件を知っておきましょう。
ここでは、住宅ローン控除の仕組みや適用条件、申告手続きをわかりやすく解説します。

住宅ローン控除とはマイホーム購入時の減税制度

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームの購入や増築をした場合、一定の条件に当てはまれば、年末時の住宅ローン残高の0.7%が所得税額から控除される減税制度です。住宅ローン減税と呼ばれることもありますが、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。

住宅ローン控除の対象は、新築住宅の購入だけでなく、中古住宅の購入やリフォームも含みます。2022年の税制改正では、環境に配慮した住宅を優遇する内容になりました。そのため、省エネ基準などを満たした良質な住宅(認定住宅)と、そうでない一般住宅では、それぞれに条件が異なります。

また、制度の対象期間は2021年12月31日まででしたが、2022年の税制改正によって4年間延長され、2025年12月31日までとなっています。税制改正は複数回行われているので、利用する前に最新の情報を確認するようにしましょう。

住宅ローン控除が受けられる期間は最長13年

2022年の税制改正によって、新築住宅の場合、住宅ローン控除が受けられる期間が最長10年から最長13年に変更になりました。しかし、中古住宅および増改築の場合は最長10年のままです。また、新築住宅の中でも省エネ基準などに満たない一般住宅の場合、2024年以降の控除期間は最長10年となりますのでご注意ください。

なお、国が認定した基準を満たした良質な住宅(認定住宅)には、「長期優良住宅」「低炭素住宅」「ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」が挙げられます。詳しくは国税庁のWEBサイト「No.1221 認定住宅等の新築等をした場合(認定住宅等新築等特別税額控除)」をご確認ください。

住宅ローン控除の控除率は0.7%

2022年の税制改正では、借入残高の1%とされていた控除率が0.7%に引き下げられています。引き下げられた理由は、低金利のために、ローンにかかる利息以上の控除を受けられるケースがあったからです。住宅ローンは高額になりやすいため、控除率が下がったとしても税負担の軽減にはなるので、条件に該当するかを確認しておきましょう。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除の適用条件は、新築住宅や中古住宅、認定基準が満たされた住宅などによって細かく定められています。また、増改築やリフォームの場合は、工事の内容によっても適用されるか否かが決まります。ここでは、新築住宅や中古住宅の場合と、増改築・リフォームの場合の主な適用条件について見ていきましょう。

新築住宅の適用条件

新築住宅の適用条件は、国税庁のWEBサイト「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」によると、以下のとおりです。次の条件をすべて満たす必要があります。

新築住宅への住宅ローン控除適用条件

  • 控除を受ける人が、住宅の引渡し日または工事の完了から6カ月以内に入居すること
  • 控除を受ける年の12月31日まで居住していること
  • 住宅の床面積が50平方メートル以上で、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
  • 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
    ※2023年中に建築確認を受けた特例居住用家屋・特例認定住宅などの場合は、床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満で合計所得金額が1,000万円以下であること
  • 新築住宅に対してのローンの返済期間が10年以上あること
  • 居住した年とその前2年の計3年間に譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。また、居住した年の翌年以降3年以内に居住した住宅以外の資産を譲渡し、譲渡所得の課税の特例を受けていないこと
  • 住宅の取得が、生計を一にする親族や特別な関係にある法人からの取得でないこと
  • 贈与による取得でないこと

適用条件については、いくつか注意が必要です。例えば、収入については、年収ではなく所得が基準となります。所得は収入から必要経費を差し引いた金額のことです。自営業の人は必要経費、会社勤めの人なら給与所得控除を差し引いた金額が2,000万円以下であれば適用されます。
また、床面積は登記されている数値で判断されるため、売買契約書ではなく、登記事項証明書(登記簿謄本)を確認してください。

中古住宅の適用条件

中古住宅は、「中古住宅」と「買取再販住宅」の2つの種類に分かれ、それぞれに適用条件が異なります。業者が現状のまま販売する住宅を「中古住宅」、業者が中古住宅を買い取り、リフォームやリノベーションして販売する住宅を「買取再販住宅」と呼びます。
まずは中古住宅の適用条件から見ていきましょう。国税庁のWEBサイト「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」によると、以下の条件をすべて満たす必要があります。

中古住宅の適用条件

  • 新築住宅の適用条件をすべて満たしていること
  • 1982年1月1日以降に建てられた住宅であること。あるいは、現行の耐震基準に適合していること

中古住宅の場合、耐震基準を満たしているかが重要になります。耐震基準は何回も改正されていますが、特に大きな節目が1981年の改正で、1981年6月1日より前を「旧耐震」、それ以降の基準を「新耐震」と呼んでいます。住宅ローン控除を受けるには、最新の新耐震基準に合致していることが前提です。
なお、1981年以前の住宅でも、耐震性能を示す耐震基準適合証明書を取得でき、そのほかの条件も満たせれば住宅ローン控除が適用されます。

買取再販住宅の適用条件

買取再販住宅の適用条件は、国税庁のWEBサイト「No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」によると以下のとおりです。
この場合も、次の条件をすべて満たす必要があります。

買取再販住宅の適用条件

  • 個人の居住用の住宅で床面積が50平方メートル以上の住宅であること
  • 住宅を取得した時点で新築の日から10年を経過したものであること
  • 1982年1月1日以降に建築された住宅であること、または一定基準の耐震性を満たしていることを書類によって証明書された住宅であること
  • 宅地建物取引業者から取得した住宅であること
  • 宅地建物取引業者が住宅を取得して工事した日から、2年以内に取得した住宅であること
  • 住宅の販売価格に対して、リフォーム等に要した費用が20%以上であること

買取再販住宅の場合は、住宅が建築された時期やリフォーム工事による耐震基準の内容、金額などがポイントになります。買取再販住宅を購入する際には、宅地建物取引業者に住宅ローン控除の対象になるかどうかを確認しておきましょう。

リフォームや増改築の適用条件

リフォームや増改築で住宅ローンを利用した場合も、住宅ローン控除の対象となります。適用条件は、新築住宅の適用条件をすべて満たしていることに加えて、次のいずれかに該当することが必要です。

リフォーム、増改築への住宅ローン控除適用条件

  • 新築住宅の適用条件を、すべて満たしていること
  • 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替えの工事
  • マンションの専有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
  • 家屋・マンションの専有部分のうち、居室、台所、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
  • 現行の耐震基準に適合させるための改修工事
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事

これらの工事については、費用が100万円を超えなければ、控除の適用を受けることができません。そのため、複数回に分けて工事した場合には、控除の適用を受けられなくなる可能性があります。またこの点以外にも、リフォームと増改築に関する住宅ローン控除の仕組みは複雑です。自宅のリフォームを行う場合には、控除の対象になるかどうか、あらかじめ専門家に相談することをおすすめします。
適用条件はわかりづらいので、マイホームの購入やリフォームの際に住宅販売業者や税務署に確認しておきましょう。

住宅ローン控除でいくら戻ってくる?

住宅ローン控除では最大控除額が決まっています。いくら控除されるかは、住宅の種類や入居する時期、控除期間などによって変わるので、住宅の種類にあわせて以下の表にまとめました。

■ 住宅ローン控除が適用される住宅の種類と借入限度額や最大控除額

住宅の種類 入居年 借入限度額 控除率 控除
期間
最大控除額
1年あたり 合計
新築住宅
買取再販住宅
長期優良住宅
低炭素住宅
2022~2023年 5,000万円 0.70% 13年 35万円 455万円
2024〜2025年 4,500万円 31.5万円 409.5万円
ZEH水準省エネ住宅 2022〜2023年 4,500万円 31.5万円 409.5万円
2024〜2025年 3,500万円 24.5万円 318.5万円
省エネ基準適合住宅 2022〜2023年 4,000万円 28万円 364万円
2024〜2025年 3,000万円 21万円 273万円
その他の住宅 2022〜2023年 3,000万円 21万円 273万円
2024〜2025年 適用なし
既存住宅 長期優良住宅
低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅
2022〜2025年 3,000万円 0.70% 10年 21万円 210万円
その他の住宅 2,000万円 14万円 140万円
リフォーム・増改築 2,000万円 14万円 140万円

※国土交通省「住宅ローン減税の概要について(令和4年度税制改正後)」をもとに算出

毎月住宅ローンは返済してローン残高が減っていくので、最大控除額も毎年変動します。そのため上記表の最大控除額はあくまで目安です。条件に当てはまれば最大10~13年にわたって控除が受けられるのは大きなメリットといえるでしょう。

住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除額の上限は、「年末時点での住宅ローン残高×控除率0.7%」で計算します。ただし、所得税や住民税から控除される金額は、「年末時点での住宅ローン残高×控除率0.7%」または上記表の「1年あたりの控除額」のいずれか低い方の金額です。

住宅ローン控除ではまず所得税から控除し、控除しきれなかった場合は翌年の住民税からも控除されます。
納付した税額からの控除になるので、実際の納付額を超えて控除されることはありません。

また、住宅ローン控除と同じく税額控除にあたる、ふるさと納税を併用して利用することもできます。どちらも納めた税額から一定金額を差し引く税額控除ですので、併用する際の注意点として、ふるさと納税で所得税が控除されると、住宅ローン控除で控除される金額が減ってしまうことが挙げられます。税額控除を併用する際は、納税額も確認してください。
また、住宅ローン控除で確定申告をした場合、ふるさと納税のワンストップ特例制度が無効になることにも注意しましょう。

住宅ローン控除の控除額のイメージ

※国土交通省「すまい給付金」を元に作成

住宅ローン控除を受けるための申告手続き

住宅ローン控除を受けるには必要な書類をそろえ、申告手続きが必要です。会社員と個人事業主で申告方法が異なるので、それぞれの方法を見ていきましょう。

会社員の場合の申告手続き

会社員が住宅ローン控除を受ける場合、控除を受ける最初の年だけは、自分で確定申告する必要があります。マイホームを購入した翌年の2月16日~3月15日の間に、確定申告書を作成し、必要な書類とあわせて税務署に提出します。

控除を受ける2年目以降は、会社で行う年末調整での手続きで申告できます。2年目以降は税務署から届く「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」を年末調整の際に提出してください。この証明書は、控除期間の年数分が一度に届きますので、なくさないように保管しておきましょう。

個人事業主やフリーランスの場合の申告手続き

個人事業主やフリーランスの方は、確定申告を行います。確定申告に必要な書類は以下のとおりです。住宅ローン控除は10年、13年と長期にわたって続くため、毎年忘れないように申告しましょう。

■ 住宅ローン控除の手続きに必要な書類

書類名 入手先
確定申告書 国税庁のWEBサイト、または所轄の税務署
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
住宅ローンの残高等証明書 借り入れした金融機関
給与などの源泉徴収票 勤務先
土地建物の登記事項証明書 法務局
建築請負契約書、または売買契約書の写し 不動産会社との契約書
本人確認書類(以下いずれかの写し) 市区町村役場
・マイナンバーカード
・マイナンバー通知カード、またはマイナンバーが記載されている住民票に加え、運転免許証、パスポートなどの本人確認書類

家計管理にはクレジットカードがおすすめ

マイホームの購入やリフォームでは、住宅ローンを組んだといっても、数千万円という大きな出費となります。たとえ減税制度を利用できたとしても住宅ローンの月々の返済がありますので、家計を圧迫しないよう、家計管理して上手にやりくりすることがかかせません。

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住宅ローン控除の仕組みを知って期限内に活用しよう

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームの購入や増築をした場合、一定の条件に当てはまれば、所得税額から控除できる減税制度です。新築だけでなく、中古住宅もリフォームした住宅も対象になるので、マイホームの購入やリフォームを行うときには条件に該当するか確認してください。また、住宅ローンの返済では家計を圧迫しないよう、家計管理をしてやりくりすることも必要になります。家計管理をするにはクレジットカードを上手に活用してみましょう。

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よくある質問
住宅ローン控除とは、どのような制度ですか?
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームの購入や増築をした場合、一定の条件に当てはまれば、所得税額から控除できる減税制度です。住宅ローン減税と呼ばれることもありますが、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。住宅の種類や借入限度額などによって条件は異なり、例えば特定の新築の場合は最長13年、中古住宅や一般の新築住宅は最長10年の間、控除を受けられます。

詳しくは「住宅ローン控除とはマイホーム購入時の減税制度」をご確認ください。
住宅ローン控除でいくら戻りますか?
住宅ローン控除額は「年末時点での住宅ローン残高×控除率0.7%」で計算します。ただし、所得税や住民税から控除される金額は、「年末時点での住宅ローン残高×控除率0.7%」、または「1年あたりの最大控除額」のいずれか低い方の金額です。毎月住宅ローンは返済してローン残高が減っていくので、最大控除額も毎年変動します。

詳しくは「住宅ローン控除でいくら戻ってくる?」をご確認ください。
住宅ローン控除の控除期間13年の対象になるのは?
住宅ローン控除の控除期間は最長13年ですが、条件に当てはまる住宅以外は最長10年となります。控除期間が13年になるのは、新築住宅と買取再販住宅に該当する「長期優良住宅」「低炭素住宅」「ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」です。これら4つに該当しても、中古住宅の場合は控除期間が最長10年となるのでご注意ください。

詳しくは「住宅ローン控除でいくら戻ってくる?」をご確認ください。